A jó, a rossz és a csúf…

Alig 2-3% választja el egymástól a jó és a rossz projektet

2. rész - Műemléki épületek kereskedelmi célú felújítása

A jó, a rossz és a csúf… Brüsszel, London, Párizs működőképes, jó példákkal szolgál, hogyan lehet műemléki épületeket a modern felhasználói és bérlői igényeknek megfelelően, kereskedelmi céllal felújítani, mindezt fenntarthatóan, energiahatékonyan – húzták alá ingatlanpiaci szakemberek az OGH Hírügynökség kérdésére. Az energiahatékonyságról és intelligens épületekről szóló szakmai esemény, a CEP Expo kapcsán (2011. október 19-20., Material Event Center), amely idén a műemléki épületek energiahatékony felújításával kapcsolatos konferenciát szervez, olyan kereskedelmi szempontból izgalmas hazai projektekre tekintünk rá, mint a Párisi Nagyáruház (egykori Divatcsarnok), a helyi védettségű Máriássy Ház (régi Borjúvásárcsarnok), illetve a VÁCI1 projekt (régi Tőzsdepalota).

„Magyarországon tízezres nagyságrendű műemlékvédelem alatt álló, felújításra szoruló épület található. Ezek állagmegóvását, felújítását energiahatékony módon mielőbb el kell kezdeni. 2011. novemberében megjelenik egy pályázat műemlék épületekre. Az idén október 20-ra tervezett műemlékvédelmi konferenciánk résztvevői információt hallhatnak már lezajlott projektekről, a megvalósítás lépéseiről, valamint a kiírásra kerülő pályázat kapcsán egy új, speciális területet szeretnénk bemutatni az építész és épületgépész szakmáknak” – hívja fel a figyelmet Simon-Lutring Tünde cégvezető, a CEP Expo kísérőeseményének célkitűzésére.

Nem kis kihívás, hogyan lehet a régi, védettség alatt levő épületeket a mai funkciókhoz igazodó alaprajzokhoz szabni, hogyan lehet az energiahatékonyság szempontjait figyelembe venni, mikor a homlokzat védett, és a ma már korszerűtlennek számító nyílászárókat vagy esetleg világítást az eredeti állapotukra kell visszaállítani. „Ebben egyik oldalról meg kell találni a megfelelő műszaki megoldásokat, a másik oldalon pedig a műemlékvédelemmel kell a lehető legrugalmasabb együttműködést megvalósítani. Ezt nekünk szerencsére jó párbeszéddel sikerült kialakítani” – mondta Dr. Árendás Gergely, a WING Zrt. vezérigazgató-helyettese, aki példaként említette a Millenáris Irodaházakat és az engedélyeket már elnyert Postapalotát (Buda Palotát).

„A műemléki védettségnél kisebb, de ugyancsak szép kihívást jelent egy régi funkciójából kivont, helyi védettségű épület felújítása” – mutat rá továbbá Dr. Árendás Gergely az egri Agria Park és a Máriássy Ház példájára. Utóbbi esetében a régi Borjúvásárcsarnok átalakítása révén egy különleges belső elrendezésű, patinás hangulatú loft épület és egy hozzá illeszkedő új, modern irodaház harmonikus együttese jött létre a Rákóczi híd pesti lábánál.

A megállapítás tehát, miszerint a műemléki épületek felújítása nehezebb, bonyolultabb, vitán felül áll. Mind tervezői, mind kivitelezői oldalról számtalan nehézséggel kell szembenézni a szakembereknek – erősíti meg Szarvas Zsolt, az emblematikus, kereskedelmi célú ingatlanokat fejlesztő ORCO Property Group projekt menedzsere.

A műemléki épületek megvásárlásakor a tulajdonos számára is kifejezetten nehéz felmérni a felújítás jövőbeni költségeit. A felújításra számtalan szabály és előírás vonatkozik, a műemléki hatóság pedig egyoldalú döntéseivel is befolyásolhatja az alkalmazott megoldásokat, technológiákat, és ezeken keresztül a beruházási költséget. Ráadásul e döntések sokszor csak később, az építési engedélyezés vagy a kivitelezés időszakában derülnek ki, így ezen információk beépítése a projektindító döntésbe lehetetlen. A felújítás annyira összetett, hogy a vásárlást megelőző ’due diligence’ folyamat során sem a projekt átfutási idejét, sem a beruházási költséget nem lehet pontosan megtervezni. A projektterv bevételi oldalán is hasonló bizonytalanság mutatkozik: mivel ezek a projektek a hasznosítás tekintetében is egyediek, a piaci benchmark adatok (pl. a tervezett bérleti díj bevételek) is csak korlátozottan használhatók. Mindezek jelentősége akkor érzékelhető, ha végig gondoljuk: egy jó és egy rossz projekt belső megtérülési rátája (IRR) között alig néhány % az eltérés – hívja fel a figyelmet Szarvas Zsolt.

„A beruházó számára azok a korlátozások a leginkább fájdalmasak, melyek megakadályozzák az épület térszerkezetének mai igényekhez való adaptálását” – mutatott rá a beruházó, a tulajdonos szempontjaira a VÁCI1 projekt kapcsán az ORCO szakembere, hozzátéve: a Párizsi Nagyáruház esetében a hatóság nem engedte meg, hogy a felső szinteken a tervezett helyre mozgólépcső kerüljön, így azok használhatóságát, kiadhatóságát és így a teljes projekt jövedelmezőségét  kedvezőtlenül befolyásolta.

Az energiahatékony kialakítás lehetősége műemlék épületek esetében korlátozott. Bár a Párizsi Nagy Áruház esetében a beruházónak kiemelt szándéka volt az épületet a fenntartható fejlődés elveinek megfelelően korszerűsíteni, az épület adottságai, a helyhiány bizonyos technológiák alkalmazását nem tette lehetővé (pl geotermikus energia felhasználásához a kútfúrásokat a pincében nem lehetett megoldani, napkollektorokat műemlékvédelmi és helyigény miatt nem lehetett elhelyezni). „Ezzel együtt az épületet természetesen magas színvonalon korszerűsítettük: új szigetelések, hőszigetelt nyílászárók és a legkorszerűbb gépészet került beépítésre. Külön kiemelném a magas komfortot biztosító sugárzó felületfűtést és -hűtést, amelynek előnyei az üzemeltetés során is beigazolódtak” – mondta el az OGH Hírügynökség kérdésére Rusznák Klára, az ORCO projekt menedzsere.

A műemlékvédelmi szempontok figyelembevétele és a funkcionalitás, a tulajdonosi, fejlesztői érdekek figyelembevétele, az építészeti megoldások és az energiahatékonyság, no meg a piaci, bérlői igények ismerete: mind olyan terület, amelynél nagyobb párbeszédre volna még szükség az egyes szakmák es szakterületek között – zárja a piaci áttekintést Csörgő Anita, a Colliers International kiskereskedelmi divíziójának igazgatója. Nem véletlen, hogy  hazai helyzet javítására az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal (IFK) javaslatot dolgozott ki, és párbeszédet kezdeményezett az illetékes hatóságokkal, és nem véletlen, hogy a CEP Expo és konferencia 2011. október 19-20. között ugyancsak egy asztalhoz  ülteti a különböző szakterületek képviselőit a Material Event Centerben.

Forrás: OGH Hírügynökség