Hogyan válhat megfizethetőbbé és biztonságosabbá a lakásbérlés?

Feketelakás 3.0 

A magánbérleti piac igazságosabbá és átláthatóbbá tétele érdekében a Habitat for Humanity Magyarország Feketelakás 3.0 címen, korábbi munkáinak folytatásaként egy minden eddiginél átfogóbb javaslatcsomagot mutatott be. A kiadványban szereplő intézkedések a lakásbérlés két legkomolyabb problémáját orvosolnák: a magas albérletárakat és a jogi biztonság hiányát. Bár a koronavírus-járvány és a kibontakozó gazdasági válság erre a piacra is komoly hatást gyakoroltak, az új trendek inkább megerősítik, hogy szükség lenne ezekre a szabályozó javaslatokra.

Ma Magyarországon körülbelül 1 millió ember él albérletekben, azonban a jelenlegi feltételek mellett a tulajdonos számára kockázatos kiadni a lakását, a bérlőnek pedig nem nyújt hosszabb távon megfizethető és biztos lakhatást a bérlés. Főleg a nagyvárosokban drasztikusan nőttek az albérletárak, a további emelkedést pedig állami beavatkozás nélkül aligha lehet megfékezni. Ezért a lakásbérleti piac problémáinak, illetve tágabban a lakhatás fontosságának elismerését egy kormányzati lakáspolitikai program elfogadása és az azt végrehajtó csúcsintézmény, önálló minisztérium létrehozása jelezné.

Bővülő bérlakásszektor és tulajdonközpontú lakáspolitika

„Kialakulóban van ma Magyarországon egy fiatal bérlői generáció. Közel minden harmadik háztartás, ahol 35 év alatti a háztartásfő, 2015-ben már magánbérlakásba volt bejelentve, a bérleti szektor súlya pedig általánosságban is egyre nő a piacon. A szektor bővülése ugyanakkor nem hozott magával olyan szükséges reformokat, amelyek ellensúlyozták volna a növekvő kereslet miatt megugró árakat és biztonságosabbá tették volna a lakásbérlést.” – vázolta fel az alapproblémát Gosztonyi Ákos, a Habitat for Humanity Magyarország szakpolitikai munkatársa.

Ezeknek a problémáknak a hátterében többek között a rendszerváltás óta fennálló tulajdonközpontú lakáspolitika áll. Jelenleg a tulajdonszerzés tűnik az egyetlen útnak a biztos és kiszámítható lakhatáshoz. Egy megfizethetőbb és biztonságosabb magánbérlakás-szektor ugyanakkor alternatívát nyújthatna a családi támogatással, saját tőkével vagy megtakarítással nem rendelkezők számára.

Kedvezőtlen szabályozás, bizonytalan lakhatás, elhúzódó viták

A lakásbérlés jelenlegi szabályozása meglehetősen összetett, jogi ismeretek nélkül nehezen érthető, mégsem rendelkezik kellő részletességgel a bérlő és bérbeadó kötelezettségeiről és jogairól. Az esetleges vitarendezésre csak a drága és lassú bírósági eljárás áll rendelkezésre, emiatt a bérlő és a bérbeadó egyaránt a viták elkerülésében érdekelt. Emellett elterjedt az adóelkerülés, illetve a szerződés nélküli lakáskiadás, ami ellenőrizhetetlenné teszi a bérleti szektort, a bérlőt pedig még kiszolgáltatottabb helyzetbe hozza.

„Ezért egy átfogó, önálló, új intézmény, a Lakásbérleti Központ létrehozását javasoljuk.” – mondta el Szabó Natasa a Feketelakás 3.0 társszerzője és szerkesztője. – „A Lakásbérleti Központ feladatai közé tartozna többek között a bérleti szerződések regisztrációja és a kiadni kívánt lakások nyilvántartása, valamint kaucióvédelmi feladatokat látna el. Annak érdekében, hogy a tulajdonosokat regisztrációra ösztönözzük, a Lakásbérleti Központ online felületén keresztül adókedvezmények vehetőek majd igénybe. Emellett ugyanitt elérhető lenne egy mediációs szolgáltatás is a gyorsabb és hatékonyabb vitarendezés érdekében, amit egy új pertípus, a lakásbérleti per bevezetésével egészítenénk ki.”

A javaslatcsomag szerint az intézményi reform mellett szükség lenne a hatályos Lakástörvény felülvizsgálatára is: a felmondási idők szabályozásának szigorítására, valamint a bérlői és kiadói jogok és kötelezettségek pontosabb meghatározására.

Meredeken emelkedő albérletárak

„A megfizethetőség szempontjából a legnagyobb probléma, hogy a lakbérek emelkedése jelentősen meghaladja a keresetek növekedését. A 2011 óta feladott albérlet-hirdetések adatai szerint országosan és a megyeszékhelyeken nyolc év alatt majdnem 90 százalékkal nőttek a lakbérek, míg Budapesten közel 130 százalékkal.” – ismertette a sokkoló adatokat Büttl Ferenc, a Feketelakás 3.0 másik társszerzője. – „Ezért olyan lehetséges szabályozó eszközöket, konkrét lépéseket javaslunk, amelyek a lakásbérleti piac kínálati oldalára hatnak. A kínálat növekedésével az átlagos piaci albérletárak csökkennének, és többen tudnának ilyen módon lakhatáshoz jutni.” 

Az elérhető lakások számát növelné a rövid távú szálláshely-szolgáltatás – például az Airbnb – ésszerű korlátozása, a kollégiumi férőhelyek bővítése, a hosszú ideje – legalább 10 éve – hasznosítás nélküli lakóingatlanok bevonása a piacra, valamint az olyan nonprofit szereplők, mint a Szociális Lakásügynökségek piacra lépésének támogatása.

A kiadvány emellett nagy hangsúlyt fektet a bérlakásépítésre és -felújításra. Ezt segítené egy önálló, központi Lakhatási Alap (LA) létrehozása, amely forrásokat biztosítana elsősorban az önkormányzatok számára új szociális bérlakások építéséhez, illetve a meglévő szociális bérlakás-állomány felújításához. Az alap egyik bevételét a lakhatási hozzájárulás adó jelentené, amelyet azoknak a tulajdonosoknak kellene fizetniük, akik nem lakhatási céllal – azaz például irodaként – hasznosítják ingatlanukat.

A koronavírus hatása a bérleti piacra

A koronavírus-járvány és a kibontakozó gazdasági válság hatására a rövid távú kiadási piacról azonnal megindult a lakások vissza- és átáramlása a hosszú távú bérleti piacra. Mivel a jövő bizonytalanná vált, az ingatlant vásárolni tervezők óvatosabbak lettek. A magánbérleti piacon pedig a jövedelmek csökkenése és az elbocsátások miatt visszaesett a fizetőképes kereslet. Félő, hogy ez egy elhúzódó gazdasági válság esetén súlyos szociális válságot is eredményezhet.

A magánbérleti piac szabályozatlansága miatti kockázatok és költségek nem szűnnek meg attól, hogy adott időpillanatban inkább az egyik fél (bérlők), míg egy másikban inkább a másik fél (bérbeadók) oldalán jelentkeznek. A hosszú távú kiszámíthatóság fontosságát a rosszabb idők és jobb idők váltakozása megerősíti.

Bár a kínálat bővülése azok számára, akiknek nem változott a jövedelme, átmenetileg kedvezőbb helyzetet teremtett, azoknak, akik elveszítették bevételi forrásaik jelentős részét, a bérleti díjak kifizetése akár már most kibírhatatlan terhet jelenthet. A válságkezelést is segítené az olyan progresszív szakpolitikák bevezetése, mint a lakbérstop elrendelése vagy a bérlők pénzügyi segítése, illetve adott esetben a bérbeadók kompenzálása. A jelenlegi átláthatatlan magánbérleti piacon, ahol a lakások számottevő része feketén van kiadva, erre azonban nincs lehetőség.

Így a válság is rámutat a kiszámítható és megfizethető bérleti piac fontosságára.

A Feketelakás 3.0 javaslatcsomag kivonata a feketelakas.hu oldalon olvasható, a teljes kiadvány pedig innen tölthető le pdf formátumban.

Forrás: Habitat for Humanity Magyarország