Kész tervek

(Utolsó frissítés: 2021. 07. 09.)

Mi kerülhet ennyibe egy tervrajzon? – valószínűleg sok leendő építkezőben megfogalmazódik ez a kérdés, mikor először meghallja az engedélyezési terv díjának az összegét.

Így aztán érthető - a honlapom látogatásainak, kulcsszavainak elemzése, illetve az érkező e-mailek tartalma is ezt mutatja -, hogy az építkezés előtt sokan megpróbálnak az interneten, a szakfolyóiratokban kész családi ház terveket keresni. Komoly összeget takaríthat meg az, akinek sikerül találnia egy olyan tervet, ami alaprajzi elrendezésében, méretében és stílusában valóban alkalmas a számára. Persze, ez nem könnyű feladat, sőt már a megfelelő terv kiválasztása is szakértelmet igényel.

Az, hogy egy terv minimális módosításokkal megfelel-e egy adott építési telekre, sok tényezőtől függ. Néhány szempont, a teljesség igénye nélkül:

• ismerni kell valamennyi, a telek beépíthetőségére vonatkozó övezeti és helyi előírást: a beépíthetőséget, az építménymagasságot, azt, hogy a telek méretéből adódóan milyen széles, milyen hosszú épület építhető. Van olyan eset is, amikor meg van határozva a terepszint alatti beépíthetőség is, illetve a szintterületi mutató. Ez utóbbi azt korlátozza, hogy az épület valamennyi szintjén összesen mennyi bruttó terület építhető be
  
• a helyi szabályozási terv további megkötéseket is tartalmazhat, pl. azt, hogy a tető hajlásszögét milyen határokon belül lehet megválasztani
  
• a terv kiválasztásánál nagyon fontos figyelembe venni a telek tájolását, lejtési viszonyait
  
• az is előfordulhat, hogy a beépíthetőséget a szomszédos telken esetleg szabálytalanul megépített meglévő épület is korlátozza.

Különös aktualitást ad a tervadaptáció kérdésének az, hogy az épületenergetikai előírások folyamatosan szigorodnak. Így valószínű, hogy egy korábban tervezett épület valamennyi épületszerkezetének hőátbocsátási tényezője nem fog megfelelni a mindenkori előírásoknak. Ha változtatni kell a külső fal, a tető rétegződésén, ez sok esetben a terv olyan mértékű átdolgozásával járhat, ami már a tervezési díj összegében is mutatkozni fog, egy egyszerű adaptációhoz képest. Változhatnak az épületre vonatkozó mutatószámok is: ha elkerülhetetlen a falvastagság növekedése, ez a beépítettséget, a tetőnél alkalmazott vastagabb hőszigetelés pedig az építménymagasságot növeli.

Nem fogható fel sima adaptációnak az sem, ha az eredeti tervrajz tégla falazattal készült, ugyanakkor az építtető könnyűszerkezetes, favázas rendszerű épületet szeretne, esetleg alápincéztetné azt.

Frissítés 2021. 07. 09-én:

15 éve írtam a fenti bejegyzést, de még ma is aktuális. Kivéve azt, hogy az elején engedélyezési tervről van szó: ma már a családi házak döntő többsége építési engedély nélkül, un. egyszerű bejelentéssel épül.

Az utóbbi évek jogszabály módosításai tovább csökkentették a kész terv megvásárlásának a lehetőségét:

Az épületenergetikai paraméterek legutóbbi változásai következtében egy új épületnek - a használatbavétel időpontjában - meg kell felelnie a "közel nulla"  követelményszintnek. Ez a hőszigetelési igény újabb növekedésével jár, ami miatt egy meglévő terv esetén annak jelentős átdolgozásával kell számolni.

Sok, az interneten található mintatervnél meg van adva az épület (a beépítettség számításánál figyelembe veendő) bruttó beépített területe, illetve építménymagassága.  Amire itt figyelni kell:

1. A vastagabb falak miatt megnő az épület eredeti bruttó beépített területe.
   
2. Az építménymagasság, mint fogalom, már jó ideje nem szerepel az OTÉK-ban, felváltotta az un. épületmagasság. A kettő számítása eltér egymástól, ugyanannál az épületnél az épületmagasság értéke sok esetben lényegesen több is lehet, mint az építménymagasság. Árnyalja a helyzetet, hogy számos önkormányzat helyi építési szabályzata még nem módosult, így az építménymagasság még ma is létező fogalom, sok helyen még mindig ez van érvényben.

A helyi építési szabályzatok (HÉSZ) mellett 2018-tól már a Településképi Arculati Kézikönyvek (TAK), illetve a településkép védelméről szóló önkormányzati rendeletek megjelenésével is számolni kell. Ezek is tartalmazhatnak számos olyan szempontot, ami miatt egy kiválasztott terv - például a tetőforma, a tetőhajlásszög vagy a tetőgerinc magassága miatt - egy adott telken nem építhető meg.

Nemcsak a jogszabályok, az épületszerkezetek is változhatnak. Ki gondolna például a következőre:

Egy új családi házban ma már szinte kizárólag utólag szerelhető tokos beltéri ajtókat tervezünk be. Ezeknek nagyobb a helyigénye (tokkülmérete), mint a korábbi terveken szereplő, más típusú belső ajtóknak. Így sok esetben módosítani kell az alaprajzi elrendezést, annak érdekében, hogy ezeket az ajtókat szakszerűen be lehessen építeni. Ez is a terv átdolgozását igényli.

Végül még egy szempont, a teljesség igénye nélkül:

Az egyszerű bejelentési kivitelezési dokumentáció tartalma nem azonos a korábbi engedélyezési dokumentáció tartalmával. Így a terv emiatt is kiegészítésre szorulhat.

A korábbi, meglévő tervek átdolgozása a folyamatos jogszabályi és egyéb változások figyelembevételével komoly mennyiségű munkát igényelne. Mindezek ellenére van, ahol megvásárolható terveket kínálnak.

Szabó Adrienn építész tervező